Алайда Үкімет бұл міндеттің үдесінен шыға алмады. Керісінше, салада ахуал ушықты. Тіпті, тұрғын үй кешені салынып, ондағы баспана иелеріне құжат беру басталғанда, бір пәтердің бірнеше қожайынға сатылғаны анықталады. Талдау көрсеткендей, бірнеше өңірде үлескерлік құрылыстағы көлеңкелі схемалар үлесі 100%-ға жеткен. Үкімет амалсыз, үлестік құрылыс саласында жаңа реформа бастады.
Өрлеген салаға өзгеріс қажет
Баспана бағасының әрі қарай шарықтағанына, жылжымайтын мүлік нарығында жасалған мәмілелер санының азаюына қарамастан, құрылыс қарқыны артып барады. Мұны Ұлттық статистика бюросының жаңа деректері растады. Оның мәліметі бойынша 2025 жылғы қаңтар-шілдеде орындалған құрылыс жұмысының көлемі бірден 18,5%-ға өсіп, ел тарихында бұрын-соңды болмаған 4 триллион 73,6 млрд теңге межесіне жетті.
Саладағы көрсеткіштерді ұлғайтқан драйверлер қатарына имараттар (сооружения, өсімі 27,5%) мен тұрғын ғимараттар (15,6%) құрылысының жұмыстары және жөндеу жұмыстары кіріп, көш бастады. Ал 2025 жылғы 7 айда орындалған құрылыс жұмысы мен қызметінің түрлері жөнінен ең көп үлесті тұрғын емес ғимараттар (жалпы көлемдегі еншісі 21,9%), автомобиль, теміржолдар мен метро (23,9%) және тұрғын үйлердің (13,4%) құрылысы иеленді.
Республиканың 18 өңірінде құрылыстың көрігі қызды. Соның ішінде ауыз толтырып айтарлықтай өсу Қостанай (40,4%), Қызылорда (37%), Түркістан (34,6%), Солтүстік Қазақстан (34,2%), Батыс Қазақстан (33,4%), Ақмола (32,7%), Маңғыстау (28,1%), Алматы (26%), Ақтөбе (25,6%) Жетісу (23,9%), Қарағанды облыстарында (21,8%) және Алматы (35,6%), Астана (33,9%) мен Шымкентте (18,8%) байқалады.
– Пайдалануға берілген тұрғын үйлердің жалпы алаңы 2024 жылғы қаңтар-шілдемен салыстырғанда биылғы осы кезеңде 5,2% көбейді. Сөйтіп, 9 миллион 380,7 мың шаршы метрді құрады. Мұндағы 5 млн 995,5 мың шаршы метр – көпқабатты үйлер, тағы 3 млн 285 мың шаршы метрі – жеке үйлер. Тұрғын үйлердің едәуір бөлігін – 8 млн 748,2 мың шаршы метрін немесе 93,3%-ын жекеменшік құрылыс компаниялары тұрғызса, 3 млн 404,7 мың шаршы метр баспананы халықтың өзі салып алды, – деп хабарлады статорган мамандары.
Бұл деректер Қазақстанда үлескерлік мәселесінің өзекті бола түсетінін меңзейді. Мәжіліс депутаты, «AMANAT» партиясы фракциясының мүшесі Нұртай Сабильяновтың айтуынша, Қазақстанның 11 өңірінде үлестік құрылыстың 51 объектісі және оларда 4 мың 700 үлескер бар. 1 мың 200 үлескер өз үйіне қол жеткізе алмай, зар илеп жүр. Бірақ бұл тіркелгені ғана. Бұл кесапатқа тосқауыл қою, саладағы алаяқтықты тыю үшін міндетті түрде жауапкершілікті күшейткен жөн.
Жаңа заңның жаңашылдықтары
Осы орайда VIII шақырылымдағы ел Парламенті биылғы үшінші сессиясын аяқтар тұста, «Кейбір заңнамалық актілерге тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу, автомобиль жолдары және мүгедектігі бар адамдарды тасымалдау жөніндегі қызметтерді көрсету мәселелері бойынша өзгерістер мен толықтырулар енгізу туралы» жаңа заңын қабылдаған-тын. Бұл заң 2025 жылғы 30 маусымда ресми жарияланды. Алайда ондағы жаңа реформа талаптарына нарық пен кәсіпкерлік дайындалып үлгеруі, жауапты мемлекеттік органдар қажетті нормативтік-құқықтық актілерді қабылдап болуы үшін 60 күндік өтпелі кезең берілді. Сәйкесінше, бұл жаңа заң тек келесі аптада, 2025 жылғы 29 тамызда қолданысқа енгізіледі.
Өнеркәсіп және құрылыс министрлігінің түсіндіруінше, жаңа заң шеңберінде келесі жаңашылдықтар көзделген: біріншіден, тұрғын үй құрылысына үлестік қатысудың тартымдылығын арттыру, нарықта жаңа ойыншылардың пайда болуын ынталандыру үшін құрылыс компанияларына қойылатын талаптарды төмендетті және шарттарды жақсартты. Екіншіден, үлестік заңнаманы айналып өту арқылы үлескер ақшасын тартуға мүмкіндік беретін алдын ала келісім, брондау келісімі, цессия келісімі, инвестициялық келісім сияқты «жалған» шарттар жасасуға тыйым салынып, мемлекеттік реттеу күшейтіледі.
Үшіншіден, тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу заңнамасы тек көппәтерлі тұрғын үйлерді ғана емес, коттедждер қалашығы сияқты жеке үйлер кешендерінің құрылысын да қамтиды. Төртіншіден, үлескерлердің ақшасын тарту мақсатында құрылысы жүріп жатқан нысанды әкімдіктің рұқсаты немесе біріңғай оператордың кепілдігі болмаған жағдайда жарнамалауға тыйым салынды.
Бесіншіден, халық тек тексерілген тұрғын үй кешендеріндегі пәтерге ғана ипотека ала алады: қандай да бір объектіге қатысты құрылыс компаниясының барлық рұқсат қағазы болмаса, банкке ондағы баспанаға тұрғын үй заемын беруге тыйым салынады. Үлескерлердің ақшасын заңсыз тартқаны және жарнаманы таратқаны үшін әкімшілік айыппұл 2 мың АЕК-ке (шамамен 7,9 млн теңгеге) дейін ұлғайтылды.
– Аталған нормалар үлескерлердің құқықтары мен заңды мүдделерін қорғауға, тұрғын үй нарығын тұрақтандыруға мүмкіндік береді. Бұл үшін үлестік құрылыс процестерінің заңдылығы мен ашықтығын қамтамасыз етеді, құрылыс нарығының барлық қатысушысын теңестіреді, мемлекет тарапынан бақылауды күшейтеді. Бұл халықтың сенімін арттыратын және құрылыс саласындағы инвестициялық ахуалды жақсартатын үлестік құрылыс жүйесін қалыптастыруға маңызды қадам! – деген сенімде Құрылыс министрлігі.
Проблеманы білуден шешу маңызды
Қалай болғанда, мемлекет үлестік құрылыстан бас тартпайды және азаматтардың оған үлескерлік қатысуына тыйым салмайды. «AMANAT» фракциясының мүшесі, Мәжіліс депутаты Самат Мұсабаев тәуелсіздік жылдарында құрылыс ел экономикасы өсімінің басты драйверіне айналғанын атап өтті. Құрылыс халықты баспанамен қамтуда, жұмыс орындарын ашуда, іргелес, жапсарлар салаларды дамытуда, елде іскерлік ортаны қалыптастыруда, бизнес белсенділікті арттыруда зор рөл атқарып келеді.
– Бұл ретте тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу тетігі айрықша маңызға ие. Ол мыңдаған қазақстандықтың баспанаға мұқтаждығын өтеуге мүмкіндік беріп, тиімділігін дәлелдеді. Алайда құрылыс салушылардың жосықсыз істерін және саланы реттеудің жеткіліксіздігін ескере отырып, депутаттар салалық заңнамалық базаны жетілдіруге бағытталған жаңа заңды қабылдады. Оның негізгі мақсаты: әкімшілік рәсімдерді жеңілдетіп, ортанқол компаниялардың нарыққа кіруіне кедергілерді азайту, үлескерді қорғауды күшейту және қаржыны заңсыз тартудың алдын алу, үлестік қатысуды мемлекеттік реттеудің ашық, тиімді жүйесін құру, – деді депутат.
Заң бойынша инжинирингтік компаниялар ай сайын үлестік тұрғын үй құрылысының барысына мониторинг жүргізу нәтижелері туралы әкімдікке есеп ұсынуға міндеттелді. Соның нәтижесінде жергілікті билік үлестік құрылыстың бүкіл көлеміне қатысты жедел есепті алып отырады. Бірақ сонда әшкереленген, туындаған проблеманы қаншалықты тез шешу – әрбір әкімнің біліктілігіне байланысты болады.
– Заң аясында компаниялар үш бағытта бақыланады. Яғни, банктерге барлық құжатын ұсыну арқылы рұқсат, кепілдік алады және «Қазақстан тұрғын үй компаниясы» АҚ-ы мен жергілікті атқарушы билікке есеп беруге міндеттеледі. Мысалы, Астанада үлестік 20 тұрғын үй салынып жатса, соның қаржылық жағдайында ғана емес, жобалық-сметалық құжаттамасында ауытқулар болса, оның бәрі тез көрініп қалады. 200 пәтерлік тұрғын үйдің 100 пәтері сатылса, бірақ құрылысы тоқыраса немесе әлдебір қабатына келгенде тоқтап қалса, оны «Қазреестр» арқылы әкімдіктегілер көріп-біліп отырады және дер кезінде шара қолдана алады, – деді С.Мұсабаев.
Саладағы жаңа реформаның жетістікке жетері немесе жарға жығылары бұл заңның жаңашылдықтарының қаншалықты тиімді іске асырылатынына тікелей байланысты. Мәжіліс депутаты, «AMANAT» фракциясының мүшесі Мұқаш Ескендіров бір жайтты атап өтті: жаңа заңмен банктердің өзара келісімде көрсетілген сомадан құрылыс салушыға аударатын алдын ала төлемінің – «аванстық төлемнің» мөлшері бұрынғы 25%-дан енді 50%-ға дейін күрт артырылды. Бұрынғы төменгі норма тұрғын үй бой көтермей жатып, құрылыс компаниясы басшыларының мол қаржымен шетелге қашып кетуінің алдын алу үшін жасалған-тын.
– Үлестік тұрғын үй құрылысының толық тұрғызылмаған проблемалы объектілерінің көп болуы бұл бағытта абайлап қадам жасау, әрбір қимылды салмақтау керегін көрсетеді. Мердігерлерге берілетін аванстық төлемдердің көлемін күрт арттыратын жаңашылдық ертең құрылысы аяқталмай, орта жолда тасталған нысандардың көбеюіне соқтырмай ма? – деп алаңдайды депутат.
Өнеркәсіп және құрылыс вице-министрі Қуандық Қажкеновтің түсіндіруінше, аванстық төлемді 25-тен 50 пайызға дейін екі есеге күрт өсіру қазіргі күрделі жағдайда мердігерлік ұйымдарды қаражатпен қамту үшін қажет болып тұр.
– Осы арқылы компаниялардың айналымдық қаржысы артады, олар тұрғын үйді салуды жалғастыру үшін қажетті құрылыс материалдары мен жабдықтарды, жұмыстар мен қызметтерді дер кезінде және керекті көлемде сатып ала алады. Демек, осы арқылы біз құрылыс-монтаждау жұмыстарын жүргізу процесінің үздіксіздігін, объектінің уақытылы іске қосылуын және үлескерлердің өз пәтерінің кілтіне қол жеткізуін қамтамасыз етеміз, – деді Қуандық Қажкенов.
Ұлттық банк төрағасының орынбасары Ақылжан Баймағамбетов құрылыс салушының қолында банктің «сөзсіз және қайтарылмайтын кепілдігі» болса ғана 50 пайыздық аванстық төлем ақшасын алуға рұқсат етілетінін нықтады: «Банктер мұндай кепілдікті әр компанияға нарықтық шарттармен ұсынады. Бәрі мердігер мен банктің арасындағы уағдаластыққа тәуелді болады», – деді Баймағамбетов.
Әйткенмен, Мәжіліс депутаты Айтуар Қошмамбетов мұнда бір «гәп» барын жасырмады. Банк пен құрылыс салушы уағдаласып, соңғысына 50% көлемінде мол қаржы аударылса, ізінше ниеті қарау басшы ол ақшаны өз шотына тоғытып, шетелге тайып тұрса, компанияның дүние-мүлкі банктің иелігіне көшеді.
«Ал мердігердің міндеттемелерін кім мойнына алады? Тұрғын үй кешені салынбаған күйде қалады ғой! Банктің оған басы ауырмайды. Біз үшін ең бастысы – үлескердің мүдделері мен құқықтарын қорғау болуы керек», – дейді депутат. Жаңа реформа қоғам көңіліндегі күдікті қалыңдата ма, әлде сейілте ме, саладағы проблемаларды шеше ме, әлде жаңасын үстемелей ме, оны уақыт пен тәжірибе көрсетеді.
Елдос СЕНБАЙ