Бір қарағанда халықтың мойнындағы ауыр қаржылық жүктемені жеңілдетудің амалы сияқты көрінгенімен, банктер бірнеше күн ішінде ипотека беруді уақытша тоқтатып тастады. Нарық ойыншыларының бұл әрекетінен кейін қаржы реттеуші өз шешімін қарашаға қалдырған болатын. Күзге дейін жан нәсіп дегенмен, көптің көкейінде қайтпек керек деген сауал қалғаны анық.
Тәуелсіз сарапшылардың түйіні нарықта белсенділік баяулаған деген пікірге келіп тоғысады. Дегенмен бұл уақытша тенденция, өйткені бұған дейін де тұрақты өсім көрсетіп отырған баға әрі қарай да қымбаттай беруі мүмкін. Алдымен статистикаға көз жүгіртсек. Ұлттық статистка бюросының дерегінше, 2025 жылдың басынан бері Қазақстандағы тұрғын үй нарығында баға тұрақты түрде өсіп отырған. Мысалы, ел аумағында бірінші нарықтағы тұрғын үйлер орташа есеппен 6,9 пайызға қымбаттаған. Оның ішінде, ең көп қымбаттаған өңір Павлодар қаласы (+18,9%). Одан кейін Алматы (+12,3%), Қызылорда (+11,9%) және Шымкент (+10%). Ал Ақтау, Қостанай, Өскемен, Семей және Түркістанда баға өсімі 2%-дан аспады. Бұл жаңа үйлерге деген сұраныстың жоғары екенін және баға өсімі инфляциядан асып бара жатқанын көрсетеді.
«Жалпы алғанда, тұрғын үй бағасы әлі де жоғары деңгейде және бұл жағдай жыл соңына дейін жалғасуы мүмкін. Бірақ жаңа және ескі үйлердің сату бағасының өсуі тұрғын үйге деген қызығушылықтың қайта артып келе жатқанын көрсетеді. Мемлекеттік бағдарламалар мен жеңілдетілген несиелердің қолдауы бар болса да, маусым айында нарық белсенділігі азайды. Жылдың екінші жартысында дәстүрлі түрде сұраныс өседі, бұл үйлер бағасының одан әрі қымбаттауына себеп болуы мүмкін», – дейді Halyk Finance сараптама орталығының маманы Арслан Аронов.
Ал ескі үйлер нарығындағы жағдай сәл өзгеше. Жалпы, республика бойынша ескі үйлер 5,3%-ға қымбаттаған. Бұл нарықтың аса қатты өзгермегенін білдіреді. Krisha.kz жылжымайтын мүлік порталының сарапшысы Инна Пчелянскаяның айтуынша, сатушылар ақша құнсызданбауы үшін бағаны көтеруге мәжбүр.
«Өйткені жаңа тұрғын үйлердің бағасы өсіп, инфляция баяуламай тұр, ал 2026 жылдан бастап ҚҚС мөлшері 16 %-ға дейін көтеріледі. Алайда сұраныс төмендеп келеді, бұл пәтер иелерінің «тәбетін» тежейді. Сондықтан нарық икемдірек бола бастады: сатушылар нақты сатып алушыларға жақсы жеңілдіктер жасауға дайын. Ал мамырмен салыстырғанда маусым айында бағаның өсуі баяулағаны маусымдық құбылыс. Сондай-ақ сатып алу белсенділігінің төмен болуына байланысты бағаның уақытша түзетілуі деп қабылдауға болады. Қазақстан аумағы бойынша баға орта есеппен +0.5 % ғана өскен. Қалалардағы өзгерістер бағаның өсуі де, төмендеуі де аса айтарлықтай емес», – дейді ол.
2025 жылдың маусым айында Астанадағы пәтер бағаларына көз жүгіртсек, олардың бөлме санына және қай нарықта сатылып жатқанына қарай айтарлықтай айырмашылығы бар екенін көреміз. Жаңа үйлердегі пәтерлер, яғни бірінші нарықтағы бағалар әлдеқайда қолжетімді. Мысалы, танымал тұрғын үй бір бөлмелі пәтердің орташа бағасы шамамен 14 миллион теңге. Мұндай пәтерлер әдетте шағын – 38-42 шаршы метр шамасында. Екі бөлмелі жаңа пәтерді шамамен 19,5 миллион теңгеге, ал үш бөлмелі пәтерді 38-39 миллион теңге көлемінде сатып алуға болады. Екінші нарықтағы, яғни бұрын пайдаланылған пәтерлердің бағасы бұлармен салыстырғанда едәуір жоғары. Бұл пәтерлердің 1 шаршы метрі орта есеппен 528 мың теңге тұрады.
Ал Ұлттық банк күзге дейін шегерген өзгерістер туралы тәуелсіз сарапшылар ортақ пікірге ойысады. Өйткені банктер үшін тиімсіз бұл шешім нарық құрылымын түбегейлі өзгертуге әкеп соқтыруы мүмкін. Қазақстан қаржыгерлер қауымдастығының бас сарапшысы Рамазан Досовтың айтуынша, базалық мөлшерлеме 16,5% деңгейде тұрғанда, 20%-дық шекті мөлшерлеме тым төмен, себебі 3,5 пайыздық айырмашылық несие тәуекелін де, операциялық шығындарды да жаппайды. Демек, банктер үшін мұндай ипотека беру тиімсіз.
– Егер күзде тиімді мөлшерлеменің шекті деңгейін төмендету туралы шешім қабылданатын болса, бұл нарықтық ипотекалық өнімдердің ұсынысын қысқартуға және/немесе несие беру талаптарын қатаңдатуға әкелуі мүмкін, – дей келе сарапшы аталмыш өзгерістердің құрылыс компаниялары және жалпы экономика үшін қандай тәуекелдер туындайтынына тоқталды. – Құрылыс компаниялары үшін негізгі тәуекел – бастапқы нарықта төлем жасауға қабілетті сатып алушылардың азаюы. Өйткені бұл сегмент «нарықтық» ипотекалық өнімдер есебінен қолдау тауып отыр. Қазір ірі қалаларда жаңа тұрғын үй ұсынысы айтарлықтай көп, алайда ол мемлекеттік бағдарламалар шарттарына сәйкес келмейді, яғни ол негізінен нарықтық ипотекаға үміткер заемшыларға бағытталған. Егер шекті тиімді мөлшерлеме төмендейтін болса, мұндай клиенттердің едәуір бөлігі несиелендіруге қол жеткізе алмай қалуы мүмкін, себебі талаптар күшейтіліп, кейбір ипотекалық өнімдер тоқтатылуы ғажап емес.
Жалпы алғанда, сарапшының сөзінше, бұл өзгерістер экономиканың өзекті мәселесіне – құрылыс саласындағы белсенділіктің бәсеңдеуіне алып келмек. Өйткені құрылыс – ішкі сұраныс пен жұмыспен қамтудың негізгі қозғаушы күштерінің бірі. Тұрғын үй құрылысын азайту мен инвестициялық белсенділіктің төмендеуі құрылысқа байланысты басқа салаларға да әсер етуі мүмкін, мысалы: құрылыс материалдарын өндіру, көлік, логистика және қызмет көрсету салалары.
– Бұдан бөлек, Қазақстанда ипотекалық нарық құрылымдық тұрғыда мемлекет қолдауына тәуелді, себебі жаңа несиелердің 80%-дан астамы жеңілдетілген бағдарламалар арқылы беріледі. Мұндай жағдайда нарықтық мөлшерлемелерді жасанды түрде шектеу жеңілдетілген ипотека алғысы келетіндер саны мен мемлекеттің бұл сұранысты толық қанағаттандыру мүмкіндігінің арасындағы теңсіздікті арттырады. Бұл өз кезегінде толыққанды нарықтық механизмнің дамуын тежейді, – дейді Р.Досов.
Егер нарықтық ипотеканың қолжетімділігі одан әрі төмендейтін болса, тұрғын үйге деген сұраныс құрылымы, ең алдымен, жеңілдетілген ипотекалық бағдарламаларға қарай ығысуы мүмкін. Себебі маман мұндай жағдайда тұрғын үйді несиеге алудың жалғыз құралы – осы бағдарламалар болып қалатынын айтты. Бұл өз кезегінде жеңілдетілген ипотека сегментінде сұраныстың шектен тыс артуына және шектеулі қаржыландыру үшін бәсекенің күшеюіне алып келеді. Сонымен қатар ұзақ мерзімді перспективада нарықтық ипотекаға қолжетімділіктің шектелуі әлеуметтік жіктелуді күшейтуі ықтимал. Яғни, бір жағынан – жинақтары мен жеңілдетілген қаржыландыруға қолжетімділігі бар азаматтар, екінші жағынан – тұрғын үй жағдайын жақсарта алмайтын және жалдамалы тұрғын үйге тәуелді болып қала беретін азаматтар арасында алшақтық ұлғаяды.
– Дегенмен оның теріс әсері барлық нарық сегменттеріне таралуы мүмкін, бірақ ол біркелкі болмайды. Ең алдымен, мемлекеттік бағдарламаларға жатпайтын бастапқы тұрғын үй сегменттері зардап шегеді. Әсіресе, бұл – «комфорт» және «бизнес» класты тұрғын үйлерге қатысты, өйткені бұл санаттағы сатып алушылар әдетте нарықтық ипотекаға сүйенеді. Егер тиімді жылдық сыйақы мөлшерлемесі төмендейтін болса, банктер мұндай өнімдерден бас тартуы немесе талаптарды айтарлықтай қатаңдатуы мүмкін. Бұл өз кезегінде сұраныстың төмендеуіне және нысандардың сатылу мерзімінің ұзаруына әкеледі, – дейді қаржыгерлер қауымдастығының бас сарапшысы.
Тұрғын үй бағасы шарықтап тұрған қалалы жерлер мен ірі мегаполистерде де сатып алушылар негізінен екінші деңгейлі банктер ұсынатын ипотекалық өнімдерге арқа сүйейді. Өйткені мемлекеттік бағдарламалар бойынша белгіленген лимиттер көбіне қажетті тұрғын үйдің құнын толық өтеуге жеткіліксіз. Мұндай жағдайда, әсіресе инфрақұрылымы жақсы дамыған аудандардағы жаңа тұрғын үй жобаларын өткізу құрылыс компаниялары үшін қиынның қиыны болары анық.
Сонда ипотекалық нарықты сауықтыру үшін қандай жүйелі шаралар қажет деген сауалымызға маман былай деп жауап қатты:
– Ипотекалық нарықты тұрақтандыру үшін алдымен несие берудің құнын азайту керек. Яғни, банктер арзан әрі ұзақ мерзімді теңгемен қаржыланатын ресурстарға қол жеткізе алуға тиіс. Бұл үшін банктерге бұрын берген ипотекаларды арнайы қаржы құралдары арқылы сату мүмкіндігін жасау қажет – бұл олар үшін жаңа қаражат көзін ашады. Сонымен бірге ипотекалық несие мөлшерлемелерінің табиғи түрде төмендеуі үшін инфляцияны бақылауда ұстап, Ұлттық банктің базалық мөлшерлемесін де біртіндеп төмендету маңызды, – дейді ол.
Маман атап өткен тағы бір маңызды қадам – тұрғын үй құрылысы жинақ жүйесіне барлық екінші деңгейлі банктердің қатысуына рұқсат беру. Қазір бұл жүйе тек бір банкке ғана тиесілі, ал мұндай шоғырлану нарықтағы бәсекені шектейді. Егер бұл жүйе барлық банктерге ашық болса, тұрғын үй несиесінің түр-түрі пайда болып, таңдау көбейеді. Сондай-ақ сарапшы халықтың нақты табысын арттыру – басты міндеттердің бірі екенін сөз етті. Адамдар көбірек табыс тапса, олар ипотека алуға дайын болады, әрі бұл мемлекеттік қолдауға деген тәуелділікті азайтады.
Сонымен қатар Рамазан Досов елде ипотеканың мемлекеттік бағдарламаларға тәуелділігі артып келе жатқанына назар аударды.
– Мәселен, мамыр айындағы деректер бойынша, ипотекалық несиелердің 80%-дан астамы мемлекеттік бағдарламалар арқылы берілген. Оның ішінде 79%-ы «Отбасы банкі», ал 3,5%-ы «7-20-25» бағдарламасы аясында. Бұл жағдай ипотекалық нарықты мемлекеттік бюджетке тәуелді етеді және ұзақ мерзімді перспективада оның тұрақсыздығын арттырады. Өйткені мемлекет тұрғын үй жағдайын жақсартуға деген сұраныстың барлығын толықтай қамти алмайды. Бұл міндетті тек толыққанды нарықтық сегмент атқара алады, – дейді ол.
Ал экономист Ғалым Құсайыновтың айтуынша, банктерде ұзақ мерзімді өтімділік жоқ. Өйткені Қазақстанда ұзақ мерзімді депозиттер де, ұзақ облигациялық бағдарламалар да дамымаған.
«Сондықтан банктер кез келген жағдайда қысқамерзімді ақшаның құнына қарап әрекет етеді. Ал болашақта базалық ставка төмендеуі мүмкін дегенге қарамастан, банктер әрдайым ең нашар сценарийді негізге алады. Себебі базалық ставка тек төмендеп қоймай, қайта өсуі де мүмкін. Егер балансында ұзақ мерзімді, тұрақты мөлшерлемемен берілген ресурс жоқ болса, банктер ұзақ несиелер беріп, пайыздық тәуекелге бармайды. Ал ақша тарту мен оны сату процесіне қойылатын шектеулер нарықты бұрмалап, үлкен теңсіздік тудырады. Бұл өз кезегінде еліміздің өзге де салаларына зиян келтіреді. Сондықтан Қазақстанда баға қалыптастыруда нарықтық механизмдердің жұмыс істеуі аса маңызды», – дейді тәуелсіз сарапшы.
Қорыта айтқанда, нарықтық ипотека дамымайынша, бұл құрал тек мемлекеттік бағдарламалар шарттарына сәйкес келетін азаматтар үшін ғана қолжетімді болып қала бермек. Сондықтан жоғарыда айтылған кешенді шаралар ғана ипотеканың қолжетімділігін арттырып, құрылыс секторының тұрақты дамуына жол ашады.
Кәмила ДҮЙСЕН
