Жаңа заң тұрғындар мен басқарушы компанияларға, тиісті басқарушы бірлестіктер мен кооперативтерге қандай талаптар жүктейді және заңның тұрғындар үшін тиімді тұстары қандай деген сұрақтар төңірегінде Өнеркәсіп және құрылыс министрлігі Тұрғын үй-коммуналдық шаруашылығын дамыту басқармасының басшысы Қарахан Қабимен әңгімелескен едік.
– Қарахан Зейнуллаұлы, заңнамалық түзетулерге сәйкес топтамадағы 3 заң негізінде енгізілген жаңа талаптар туралы айтып берсеңіз… Қандай заңдарға өзгерістер мен толықтыру енгізілді және қандай жаңа талаптар қосылды?
– Мемлекет басшысы биыл 15 шілдеде «ҚР кейбір заңнамалық актілеріне тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық, кәсіпкерлік және экспорттық-кредиттік агенттіктің қызметі мәселелері бойынша өзгерістер мен толықтырулар енгізу туралы» заңы, «Салық және бюджетке төленетін басқа да міндетті төлемдер туралы» кодексіне (Салық кодексі) және оны қолданысқа енгізу мәселелері бойынша «ҚР заңдарына өзгерістер мен толықтырулар енгізу туралы» заңы, сондай-ақ «Әкімшілік құқық бұзушылық туралы кодексіне тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық мәселелері бойынша өзгерістер мен толықтырулар енгізу туралы» заңға, яғни 3 заңға қол қойды.
Жалпы, қабылданған заңдар көппәтерлі тұрғын үйлерді басқару саласындағы заңнаманы жетілдіруге, тұрғын үй заңнамасының жекелеген нормаларын бұзғаны үшін жауапкершілікті күшейтуге және салық саясатын жетілдіруге, оның ішінде жаппай декларациялау жүйесін оңтайландыруға бағытталған. «Қазақстан Республикасының кейбір заңнамалық актілеріне тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық, кәсіпкерлік және экспорттық-кредиттік агенттіктің қызметі мәселелері бойынша өзгерістер мен толықтырулар енгізу туралы» ҚР заңымен жалпы 5 кодекске және 23 ҚР заңына өзгерістер мен толықтырулар енгізу көзделген (Жер, Кәсіпкерлік кодекстері, «Тұрғын үй қатынастары туралы», «Тұтынушылар кооперативтері туралы», «Сақтандыру қызметі туралы» және т.б. заңдар).
Біріншіден, осы заң пәтер иелері кооперативтерінің қызметін реттеуге бағытталған. 2019 жылдың соңында пәтер иелері кооперативтері басқару нысаны ретінде таратылып, өтпелі кезең белгіленген болатын. Алайда бұл реформа күтілген оң нәтижелерді бермеді. Қазір пәтер иелері кооперативтері заңнамалық деңгейде мәртебесі анықталмаған күйде қызметін жалғастыруда. Пәтер иелері кооперативтері басқару субъектісі ретінде басқарушы компаниялармен қатар қызмет көрсететін болады, бұл қызметтер Мүлік иелері бірлестігімен жасалған шарт немесе тікелей бірлесіп басқару хаттамасы негізінде көрсетіледі, бұл тұрғындарға өз бетінше шешім қабылдауға мүмкіндік береді. Сонымен қатар пәтер иелері кооперативтері коммерциялық емес ұйым ретінде қалады, әрбір үй бойынша бөлек шот ашуға міндетті, бұл тұрғындардың жарналарын пайдалану ашықтығын қамтамасыз етеді.
Екіншіден, көппәтерлі тұрғын үйдің тек екі басқару нысанын қалдыру ұсынылады: мүлік иелері бірлестігі және тікелей бірлесіп басқару. Жай серіктестік түріндегі басқару нысаны алынып тасталады. Бүгінде республика бойынша 7 мыңнан астам мүлік иелері бірлестігі құрылған. Олар штат жинап, үйді өз бетінше басқара алады немесе басқару субъектісін (басқарушы компания немесе пәтер иелері кооперативтерін) тарта алады.
Тікелей бірлесіп басқару нысанында, егер пәтерлер саны 36-ға дейін болса, тұрғындар заңды тұлға құрмай немесе басқару субъекттісін тартпай, үйді өздері басқара алады және екінші деңгейлі банктерде шот ашуға міндетті емес. Егер пәтерлер саны 36-дан асса, тікелей бірлесіп басқару нысанын таңдаған үйлердің тұрғындары жалпы жиналыс хаттамасы негізінде кондоминиум объектісін басқару субъекттісімен шарт жасасуы тиіс.
Үшіншіден, шығындарды оңтайландыру және проблемаларға, оның ішінде апаттық жағдайларға жедел әрекет ету мақсатында мүлік иелері бірлестігі, пәтер иелері кооперативтері және басқарушы компанияларға басқару және күтіп-ұстау функцияларын біріктіруге мүмкіндік беру ұсынылады.
Төртіншіден, тұрғын үй инспекциясының функцияларын кеңейту көзделуде, атап айтқанда: инженерлік желілер мен жабдықтарды жылыту маусымына дайындау жөніндегі іс-шараларды бақылау, лифтілер мен мүмкіндігі шектеулі адамдарға арналған көтергіштерді, өртке қарсы жүйелерді тиісті пайдалану бойынша бақылау, кондоминиум объектілерін басқару нысандары мен басқару субъекттілерінің тізілімін жүргізу және олар туралы ақпаратты әкімдіктердің интернет-ресурстарында орналастыру. Сонымен қатар көппәтерлі тұрғын үйлерді басқару жүйесін жетілдіру бойынша және де басқада қосымша нормалар қабылданды. Яғни, енді әрбір үйге жеке шот ашылатын болады, мүлік иелері бірлестігі төрағасының қызметі мерзімі бір жылдан үш жылға дейін ұзартылды, басқару нысанын көппәтерлі тұрғын үйдегі пәтер санына байланысты таңдау талабы алып тасталды.
– Иә, бұған дейін тұрғын үй қорын тиімді басқару мәселелерін реттеу үшін пәтер иелері кооперативтерінің орнына Мүлік иелері бірлестігі институтына бағытталған реформа енгізілмек еді. Бірақ жаңа құжатқа сәйкес МИБ-пен қатар ПИК-тер де бұрынғыдай жұмыс істей береді дедіңіз. Яғни, олардың айырмашылығы қандай? Сондай-ақ МИБ-тер ПИК-терді толық ығыстыра алмады. Неге?
– Мүлік иелері бірлестігі әрбір көппәтерлі тұрғын үйге «бір үй – бір бірлестік – бір шот» қағидаты бойынша құрылатын және оның төрағасы пәтер иелері қатарынан сайланатын болады. Бұл ретте қолданыстағы пәтер иелері кооперативтерінің құрамына бірнеше көппәтерлі тұрғын үй кірген, сондай-ақ ортақ шот ашылған.
Қабылданған жаңа заңға сәйкес, қолданыстағы пәтер иелері кооперативтері жұмысын жалғастыра алады, алайда олардың қызметін осы көппәтерлі тұрғын үйде қалдыру туралы тұрғындар жиналысының хаттамасы болуы қажет. Сонымен қатар пәтер иелері кооперативтері әр көппәтерлі тұрғын үйге жеке шот ашуға міндетті. Бұл талап тұрғындар қаражатын ашық жұмсалуына, әр үй бойынша есептердің берілуін қамтамасыз етуге мүмкіндік береді. Бұл ретте, көппәтерлі тұрғын үйлерді басқарудың жаңа нысандарына өту реформасының толыққанды іске аспауына ең алдымен тұрғындардың жаңа тәсілдерге әзір болмауы және осы саладағы заңнамалық нормаларды білмеуі себеп болды. Сонымен қатар 2020 жылғы коронавирусқа байланысты жарияланған төтенше жағдайда теріс әсерін тигізді.
Тариф ең төменгі мөлшерлемеге сәйкес белгіленеді
– Қыркүйекте қолданысқа енетін жаңа заң бойынша «Эксплуатациялық шығыстар», «ОДН», «Үйді күтіп-ұстау шығыстарына» қойылатын тарифтерді айлық есептік көрсеткішке (АЕК-ке) сәйкес басқарушы компаниялар өздері белгілемек екен. Тиісінше, айлық есептік көрсеткіш өскен сайын тарифтер де өсе береді деген сөз. Сонымен қатар бұл тарифтерді көтеру үшін енді тұрғындардың келісімі қажет емес және тарифтерді МИБ төрағасы, басқарушы компания, жергілікті мәслихат та өз бетінше қосымша көтеруіне болады. Бұл шешім қандай критерийлерге сүйеніп қабылданып отыр?
– Қазір мәслихаттар жыл сайын уәкілетті органның (ҚР Өнеркәсіп және құрылыс министрлігінің 2020 жылғы 30 наурыздағы №166 бұйрығы) әдістемесі бойынша тиісті аудан (қала) үшін ең төменгі тариф мөлшерін бекітеді.
Ең төменгі тариф мөлшері пәтер иелері пайдалану шығындары бойынша тарифті бекітпеген немесе бұрын қабылданған шешім мәслихат белгілеген мөлшерден төмен болған үйлерге қолданылады.
Енді жаңа заңға сәйкес жыл сайынғы тарифті бекіту алып тасталып, оның орнына мәслихаттар бұл мөлшерді айлық есептік көрсеткіш түрінде бекітетін болады. Минималды тарифтің айлық есептік көрсеткіш түрінде бекітілуі мәслихаттардың жыл сайын шешім қабылдау қажеттілігін жояды.
Айлық есептік көрсеткіштің өзгеруіне қарай тариф мөлшері автоматты түрде өзгереді. Сондықтан бұл норма тек ең төменгі тариф мөлшеріне қатысты қолданылады. Тарифтің нақты мөлшері тек тұрғындардың жиналысында қабылданатын болады.
Шешім қабылдау тәртібі өзгеріссіз қалды, яғни меншік иелерінің жалпы санының кемінде жартысынан көбі тарифтің мөлшерін белгілеуге құқылы, қабылданған шешім барлық тұрғындар үшін міндетті болады.
– Сондай-ақ жаңа заң бойынша басқарушы компаниялар немесе пәтер иелері кооперативтері тұрғын жайларды басқару жөніндегі қызмет шеңберінде алым-салық төлеуден босатылатын болды. Оларды салықтан босатудың себебі не және оның қандай да бір артықшылығы бар ма?
– «Салық және бюджетке төленетін басқа да міндетті төлемдер туралы» Қазақстан Республикасының кодексіне (Салық кодексі) және оны қолданысқа енгізу мәселелері бойынша Қазақстан Республикасының заңдарына өзгерістер мен толықтырулар енгізу туралы» ҚР заңына биылғы жылғы 15 шілдеде қол қойылды. Осы заңға сәйкес, пәтер иелері кооперативтерін коммерциялық емес ұйымдар қатарына жатқызу туралы түзетулер қарастырылды, бұл оларды кондоминиум объектісін басқару қызметі шеңберінде салық төлеуден босатуға мүмкіндік береді.
Пәтер иелері кооперативтеріне мұндай жеңілдіктің қарастырылу себебі олардың тек қана үйдің меншік иелері тарапынан құрылатынына және тек көппәтерлі тұрғын үйлердің ортақ мүлкін басқару қызметін атқаратынымен байланысты. Бұл ретте басқарушы компанияларға мұндай жеңілдік қарастырылмағанын атап өту қажет. Өйткені олар бизнес субъектілері болып саналады, оларға басқа қызмет түрлерімен айналысуға шектеу қойылмаған.
Жаңа заң құрылыс сапасына қатысты нормаларды қарастырмайды
– Құрылыс компаниялары мен сервистік орталықтарға қатысты қандай талаптар қарастырылған? Олардың тұрғындарға есеп беруі, аудиттер мен ревизиялар және инженерлік құжаттама туралы ақпаратты ұсынуы, құрылыс сапасына жауапкершілігі заң бойынша қалай реттеледі?
– Қабылданған заң аясында мүлік иелері бірлестіктерінің, пәтер иелері кооперативтерінің және басқаруы компаниялардың қызметінің ашықтығын қамтамасыз ету үшін тұрғындарға ай сайынғы есеп ұсыну туралы талап сақталған. Есеп келесі айдың 20 күніне дейін тұрғындарға подъездегі, ауладағы ашық жерлерге және цифрлық платформаларға орналастыру арқылы ұсынылу қажет. Сонымен қатар тұрғындарға есепті ұсынбағаны үшін жауапкершілік күшейтілді. Енді бұл үшін 50-ден 100 айлық есептік көрсеткішке дейін айыппұл салу қарастырылған.
Заң шеңберінде ревизиялық комиссияның немесе ревизордың жұмысы регламенттелді. Енді ревизиялық комиссия немесе ревизор жылына кемінде бір рет қаржылық құжаттарға тексеріс жүргізуге міндетті және оның қорытындылары тұрғындардың жиналысына шығарылуы тиіс. Бұған қоса, жиналыстың шешімімен ортақ шоттағы қаражат есебінен кәсіби аудиторлық компанияны тартуға болады, ал егер мұндай компания тұрғындардың жеке қаржысына тартылса, онда жиналыстың хаттамасы қажет емес.
Осы заңның негізі мақсаты көппәтерлі тұрғын үйлерді басқару саласындағы заңнамасы жетілдіру болған соң оның аясында тұрғын үй құрылысының сапасына қатысты нормалар қарастырылмағанын атап өтеміз. Бұл ретте қазір Парламент Мәжілісінің қарауындағы Құрылыс кодексінің жобасында көпқабатты тұрғын үйлердің кепілдік мерзімін 5 жылға дейін ұзарту көзделгенін қосымша хабарлаймыз.
– Мәселен, қазір қандай да бір мәселе туындап, айыппұл төлеуі тиіс болса, МИБ, ПИК және басқарушы компаниялар басшылары айыппұлды тұрғындардың төлемдері есебінен өтеп, ол үшін ортақ шоттағы қаражатты жұмсау қалыпты жағдай саналатыны туралы аз айтылған жоқ. Осыған байланысты сенатор Геннадий Шиповских айыппұлды сол үйді тікелей басқаратын тұлғаға салса, тиісінше айыппұлды ол өз қалтасынан өтеуге міндеттелсе дұрыс болады дейді. Бұл туралы сіздің көзқарасыңыз қандай?
– Бұл мәселе биылғы жылдың 15 шілдесінде Президент қол қойған жаңа заң шеңберінде реттелетін болады. Атап айтқанда, шоттарды ашу мен есептерді ұсыну мерзімдерін бұзғаны үшін жауапкершілік күшейтілді. Қазір бұл үшін тек ескерту көзделген. Заң жобасында 50-ден 100 айлық есептік көрсеткішке дейін айыппұл белгілеу ұсынылады.
Құрылыс салушы мен бұрынғы басқару органдары тарапынан өкілге тұрғын үй заңнамасында көзделген құжаттарды бермеу жауапкершілігін белгілеу. Айыппұл мөлшері 120-дан 200 айлық есептік көрсеткішке дейін болады. Сонымен бірге айыппұлдар үйді басқару қызметін жүзеге асыратын жеке немесе заңды тұлғаға жеке түрде салынады деген ескерту қарастырылған.
Бұл жеке жауапкершілік деңгейін арттырып, құқықбұзушылықтарды азайтуға мүмкіндік береді. Осылайша, айыппұлдарды меншік иелерінің жарналары тарапынан төлеу практикасын тоқтату үшін заңнамалық шаралар қарастырылды.
Тұрғын үйді басқару үшін жыл сайын конкурс өткізілмейді
– Заңның жаңа талаптарына сәйкес, құрылыс салушылар немесе сервистік компаниялар тарапынан ұсынылған басқарушы компаниялардың тұрғын үйді басқару қызметінің мерзімі 2 жылға дейін ұзартылып жатыр. 2 жыл басқару тұрғын үйді салушы компанияның «кепілдікті мерзімі» деп айтылғанымен, оның тиімділігіне сарапшылар мен заңды әзірлеуші депутаттар күмән келтіріп, қарсы болған еді. Сіздің ойыңызша қолданыстағы заңда көрсетілген 6 ай мерзімді 2 жылға созудың себебі не? Бұған сарапшылар мен депутаттар не себепті қарсы болды?
– 2023 жылдан бері қолданыстағы «Тұрғын үй қатынастары туралы» заңның 42-бабына сәйкес құрылыс салушылар өздерінің уақытша басқарушы компанияларын 6 айға дейін тағайындай алады. Бұл ретте қабылданған заңға сәйкес құрылыс салушылар осы құқығын үйді пайдалануға бергеннен 2 жылға дейін қолдана алады.
Практика 6 айлық мерзімнің жаңадан пайдалануға берілген көппәтерлі тұрғын үйлердің тұрғындары үшін аз екенін көрсетті. Осы уақыт ішінде үйдегі барлық пәтер сатылып бітпейді, сонымен қатар жөндеу жұмыстарын жүргізуге байланысты адамдар көшіп келмейді және тұрғындар арасында өзара қарым-қатынас орнап үлгермейді. Осы себептер үйді басқару формасын таңдау үшін, мүлік иелері бірлестігін құру үшін жиналыс ұйымдастыруға кедергісін келтіреді. Осыған байланысты құрылыс салушылар өздерінің уақытша басқарушы компанияларын 6 айдан 2 жылға дейін тағайындауы туралы нормалар қабылданды. Бұған қоса, пайдалануға бұрын берілген көппәтерлі тұрған үйлерде тұрғын үй инспекциясына уақытша басқарушы компанияны мерзімсіз тағайындау құқығын беру ұсынылды.
Бұл жыл сайын конкурс өткізуден арылуға мүмкіндік береді. Осы орайда құрылыс салушы немесе тұрғын үй инспекциясы тағайындаған уақытша басқарушы компанияның қызметінен кез келген уақытта өз бетімен мүлік иелері бірлестігін құрып, жиналыс өткізіп, басқарушы компанияны немесе пәтер иелері кооперативтері таңдап бас тарта алады.
– Заңның тұрғындар үшін тиімді тұсы қандай? Сондай-ақ басқарушы компаниялар, МИБ-тер мен ПИК-тердің ұтқан тұсы мен ұтылған тұсы туралы айтып беріңізші…
– Заңның негізгі мақсаты – тұрғындарға таңдау құқығын беру, ашықтықты арттыру және жалпы көппәтерлі тұрғын үйлерді басқару жүйесін жетілдіру. Заң қолданыстағы пәтер иелерінің кооперативі қызметіне жаңа көзқарасты, сондай-ақ олардың жұмыс істеу тетіктерін айқындауды көздейді. Енді тұрғындар өздеріне бұрыннан таныс пәтер иелерінің кооперативтерінің қызметін пайдалануды жалғастыра алады. Яғни, тұрғындар өз үйлерін қалай басқаруға болатынын өз бетінше шеше алады: мүлік иелері бірлестігін құру, басқарушы компанияны немесе пәтер иелерінің кооперативін таңдау. Бұл үйдің нақты қажеттіліктеріне сүйене отырып, ең тиімді нұсқаны таңдауға мүмкіндік береді.
– Әңгімеңізге рақмет!
Сұхбаттасқан
Тілекгүл ЕСДӘУЕТ
